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Die wichtigsten Faktoren für eine erfolgreiche Investitionen in Immobilien

Immobilien Investition

Im Vergleich zu anderen Anlageformen weist die Immobilienbranche ein relativ sicheres Rendite-/Risikoprofil auf. Lassen Sie uns einige der wichtigsten Faktoren betrachten, die bei der Investitionen von Immobilien zu berücksichtigen sind. 

 

  1. Die Lage der Immobilie

 

Warum ist es wichtig?

Die uralte Pointe “Location, Location, Location, Location” ist und bleibt der wichtigste Faktor für die Rentabilität von Immobilieninvestitionen. Dabei sind beispielsweise Nähe zu den Sehenswürdigkeiten, friedliche, konforme Bereiche, der Status der Nachbarschaft oder die Aussicht auf die Landschaft wichtige Faktoren für die Bewertung von Wohnimmobilien.

Außerdem spielt die Nähe zu Märkten, Lagern, Verkehrsknotenpunkten, Autobahnen oder Industriegebieten bei der Bewertung von Gewerbeimmobilien eine wichtige Rolle, so ruhiger und schöner die Lage, desto mehr ist die Immobilie in der Regel wert.

Worauf ist zu achten?

Eine langfristige Vorausblick wie sich der Standort im Laufe des Investitionszeitraums entwickeln wird. Das heutige friedliche Freiland an der Rückseite eines Wohngebäudes kann in Zukunft zu einer lauten Produktionsstätte umgebaut werden, was die Wohnbewertungen weniger profitabel macht.

Daher ist es ratsam den Verwendungszweck benachbarter Flächen, Einrichtungen und freier Flächen in der Gemeinde gründlich zu überprüfen.

 

  1. Die Bewertung der Immobilie

 

Warum ist es wichtig?

Die Immobilienfinanzierungen beim Kauf, der Listenpreise beim Verkauf, die Investmentanalysen oder Versicherungsprämien und Steuern – all das hängt von der Immobilienbewertung ab.

Worauf ist zu achten?

Zu den üblichen Bewertungsmethoden gehören:

Vergleichswertverfahren: Ein Vergleich von aktuellen, ähnlichen Verkäufen von Immobilien mit ähnlichen Eigenschaften – diese Technik ist am häufigsten verbreitet und sowohl geeignet für neue, als auch für alte Immobilien.

Kostenansatz: Alle Kosten werden addiert abzüglich des voraussichtlichen Wertverlustes  – diese Vorgehensweise ist geeignet für den Neubau.

Einkommensansatz: Bei dieser Methode werden die erwarteten Einnahmen aufgelistet. Diese Praktik ist besonders geeignet bei Objekten, die mietfähig sind.

 

  1. Der Anlagezweck

 

Warum ist es wichtig?

Angesichts der geringen Liquidität und der kostenintensiven Investitionen in Immobilien kann ein Mangel an Informationen zu negative Erfahrungen, wie zum Beispiel finanziellen Schwierigkeiten, führen, besonders wenn die Investition hypothekarisch belastet ist.

Worauf ist zu achten? 

Identifizieren Sie, welche der folgenden Hauptpunkte zu Ihren Bedürfnissen passen und bereiten Sie sich dementsprechend vor:

Kaufen & selbst Nutzen: Einsparungen bei den Mieten durch Eigennutzung; mögliche langfristige Wertsteigerung

Kaufen & Vermieten: Laufende Einnahmen und langfristige Wertsteigerung. Erfordert es die Rolle des Vermieters zu übernehmen – für die Behandlung möglicher Streitigkeiten und Rechtsfragen, die Verwaltung von Mietern oder Reparaturarbeiten

Kaufen & Verkaufen (kurzfristig): Schneller, kleiner bis mittlerer Gewinn; m Bau befindliche Immobilien kaufen und nach Fertigstellung etwas teurer verkaufen.

Kaufen & Verkaufen (langfristig): Hohe Wertsteigerung über einen langen Zeitraum; eine Lösung für langfristige Ziele wie Altersvorsorge, Kindererziehung, etc.

 

  1. Erwartete Einnahmen & Gewinnmöglichkeiten

 

Warum ist es wichtig?

Der Investitionszweck und die Nutzung beeinflussen die Einnahmen und damit auch die Gewinnmöglichkeiten.

Worauf ist zu achten?

Entwicklung von Prognosen für die folgenden Arten von Erträgen:

-Erwartete Mieteinnahmen – Inflation begünstigt Vermieter bei Mieteinnahmen

-Erwartete Steigerung des Wertes durch langfristige Preissteigerung

-Kosten-Nutzen-Analyse der Renovierung vor dem Verkauf zur Verbesserung des Preises

-Kosten-Nutzen-Analyse von Hypothekendarlehen im Vergleich zur Wertsteigerung

 

  1. Die Gefahr von Hypotheken

 

Warum ist es wichtig?

Darlehen sind bequem, können aber mit hohen Kosten verbunden sein – Sie verpflichten sich Ihr zukünftiges Einkommen über viele Jahre verteilt, mit einem Zinsaufwand, für eine Hypothek einzuplanen.

Das Verständnis, wie man mit Krediten dieser Art umgeht, ermöglicht es Ihnen, davon maximal zu profitieren. Das Ignorieren dieser Risiken kann hingegen zu großen Schwierigkeiten führen.

Worauf ist zu achten?

Abhängig von Ihren aktuellen und erwarteten zukünftigen Erträgen und Ihrer Leistungsfähigkeit sollten Sie Folgendes berücksichtigen:

Entscheiden Sie sich für die Art des Hypothekendarlehens, welches am besten zu Ihrer Situation passt (Festzinssatz, variabler Zinssatz, nur Zinsen oder Anzahlung ohne Abzug).

Beachten Sie die Allgemeinen Geschäftsbedingungen und sonstigen Gebühren, die erhoben werden.

Fragen Sie bei unterschiedlichen Anbietern an, um das kostengünstigste Angebot für eine Hypothek zu erhalten und achten Sie außerdem auf niedrigere Versicherungsprämien.

Welche Optionen gibt es?

Aktien von Immobiliengesellschaften

Aktien von Immobiliengesellschaften können an Börsen gekauft und verkauft werden. 

 

Immobiliensektor-fokussierte Investmentfonds/ETFs

Branchenspezifische Fonds wie “Fidelity Real Estate Investment Portfolio (FRESX)” bieten den Vorteil der Diversifikation und des professionellen Money Managements auf Kosten der Fondskosten.

 

Hypothekenanleihen

Durch physisches Eigentum gesichert, bieten diese im Vergleich zu Unternehmensanleihen niedrigere Renditen.

 

Real Estate Investment Trust (REIT) 

Diese REITS´s bieten hohe Renditen, steuerliche Berücksichtigung und hohe Liquidität beim Handel an den Börsen.

 

Fazit

 

Immobilienanlagen bieten ein gutes, hochwertiges Risiko-Rendite-Profil. Eine sorgfältige Berücksichtigung der oben genannten Faktoren wird es den Anlegern ermöglichen, die Möglichkeiten des Gewinns wahrzunehmen und dabei gleichzeitig die Risiken zu minimieren.

 

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